موتور افزایش قیمت مسکن به‌خصوص با افزایش دوبارهٔ قیمت نهاده‌های ساختمانی که دولت خود عامل گرانی آن‌هاست، به‌زودی روشن خواهد شد؛ چه آن‌که دولت تصمیم دارد قیمت گاز صنایع و پتروشیمی‌ها را گران کند. این بدان معناست که قیمت محصولاتی مثل سیمان و فولاد و صنایع پایین‌دستی پتروشیمی در صنعت ساختمان افزایش خواهد یافت.
«شکست فاحش» در سیاست‌ها؛ چندوچون بحران مسکن در ایران
تشدید بحران مسکن در ایران؛ این دومین بار در سال جاری است که مرکز پژوهش‌های مجلس در مورد این موضوع هشدار می‌دهد.
دو ماه پیش، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «چالش‌های سیاست‌گذاری مسکن شهری در ایران» اعلام کرد که رشد ۱۰ برابری قیمت مسکن در کل کشور به‌ویژه در کلان‌شهرها در بازه زمانی ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ بسیار سریع‌تر از افزایش درآمد خانوارهای دهک‌های پایینی و میانی اتفاق افتاده؛ رشدی که حالا تبدیل به «بحران» شده است.
این مرکز اخیرا در دومین گزارش خود، با بررسی لایحهٔ برنامهٔ هفتم توسعه، به‌صراحت اعلام کرده که سیاست‌های نظام مسکن در تأمین خانه برای گروه‌های مختلف درآمدی، به‌ویژه کم‌‌درآمدها و آسیب‌پذیرها، شکست فاحش خورده است.
این دو هشدار به فاصله دوماه در حالی مطرح می‌شود که قیمت مسکن از دی‌ماه پارسال تا تیرماه امسال رشدی معادل ۳۰ درصد را به ثبت رسانده است.
آخرین تحولات قیمت مسکن مربوط به دی‌ماه ۱۴۰۱ است. از آن تاریخ تا امروز گزارشی از تحولات قیمتی مسکن از سوی دو مرجع رسمی آمار، یعنی بانک مرکزی و مرکز آمار، اعلام نشده است. هرچند به‌دنبال اندکی کاهش و تثبیت قیمت دلار در محدودهٔ کانال ۵۰-۴۹هزار تومان قیمت هر متر مربع مسکن هم کاهش محسوسی داشته است، با این حال، به‌گفتهٔ کارشناسان اقتصادی، این کاهش موقتی خواهد بود.
احسان برین، پژوهشگر اقتصادی، در گفت‌وگو با وب‌سایت اکو ایران می‌گوید که با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی نمی‌توان انتظار داشت که قیمت تمام‌شدهٔ مسکن کاهش یابد و این افزایش بر قیمت نهایی مسکن تأثیر خواهد گذاشت.
براساس آخرین آمار منتشرشده، در شهر تهران میانگین هر متر آپارتمان در دی ماه سال گذشته ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان گزارش شده است. میانگین وزنی مسکن در همین بازه زمانی هم حدود ۵۵ میلیون تومان اعلام شده بود.
میانگین وزنی قیمت مسکن عبارت است از مجموع ارزش معاملات کل خانه‌های معامله‌شده تقسیم بر مجموع متراژ آنها.
از دی ماه ۱۴۰۱ تا اکنون که نزدیک به هشت ماه گذشته، از میانگین دقیق قیمت مسکن در شهر تهران که معمولاً پیش‌قراول حرکت قیمت مسکن در سراسر کشور محسوب می‌شود، اطلاعی در دست نیست. تنها برخی کارشناسان گمانه می‌زنند که با توجه به افزایش قیمت ۳۰ درصدی تا تیرماه امسال، احتمالاً میانگین قیمت مسکن رقمی در حدود ۶۸ تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع باشد.
وب‌سایت خبری- تحلیلی فردای اقتصاد در گزارشی می‌نویسد: تورم دی‌ماه مسکن نشان می‌دهد که نرخ رشد ماهانه قیمت ملک در تهران به مرز ۱۰ درصد رسیده که بیشترین تورم ملکی پایتخت در حداقل ۲۲ ماه اخیر به شمار می‌رود. این رشد قیمت مسکن باعث شده قدرت خرید خانوارها فقط در یک سال اخیر ۴۰ درصد کاهش پیدا کند.
طرح‌های بی‌نتیجه و پرهزینه
مسکن مهر، مسکن اجتماعی و اکنون مسکن ملی عناوین سه طرح دولتی است که طی دو دههٔ گذشته در دولت‌های محمود احمدی‌نژاد، حسن روحانی و ابراهیم رئیسی اجرا شده است.
از مجموع دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طرح مسکن مهر، یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد تا پایان ۱۴۰۰ تکمیل شده است که به‌گفتهٔ محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی، ۵۴ هزار میلیارد تومان برای ساخت این میزان مسکن نقدینگی خلق شده است.
این خلق پول پایهٔ پولی در اقتصاد ایران را افزایش داد و اقتصاددانان آن را یکی از عوامل رشد تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها در یک دهه گذشته می‌دانند.
هرچند دولت حسن روحانی منتقد طرح مسکن مهر بود، اما طرح پیشنهادی «مسکن اجتماعی» این دولت هم هرگز اجرایی نشد.
پروژه‌های باقی‌ماندهٔ مسکن مهر هنوز تکمیل نشده که یک طرح دیگر تحت عنوان مسکن ملی به مسکن‌سازی دولتی اضافه شده است؛ طرحی که ابتدا با وعدهٔ ساخت چهار میلیون مسکن تا پایان دولت ابراهیم رئیسی از سوی رستم قاسمی، وزیر وقت راه و شهرسازی، وعده داده شد، اما با تغییر وزیر و به‌رغم تأکید چندین بارهٔ مقامات دولتی، گزارش‌ها نشان می‌دهد که پیشرفت کُند تکمیل این پروژه‌ها، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و کمبود منابع مالی برای تکمیل آنها بن‌بست دیگری را در سیاست‌گذاری مسکن دولتی رقم زده است.
نتیجهٔ سیاست‌گذاری دولتی در ساخت مسکن، بنا به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، باعث شده قیمت در هر متر مربع مسکن در فاصلهٔ سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۱ در تهران بیش از ۹۵۰ درصد رشد کند. این درحالی است که همین گزارش تأکید می‌کند که در نتیجهٔ این شرایط ۴۵ درصد خانوارهای شهری به مسکن «استطاعت‌پذیر» دسترسی ندارند.
استطاعت‌پذیر، براساس تعریفی که مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرده، یعنی هزینهٔ مسکن در سبد خانوار بیش از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد. در همین بازه زمانی، این آمار مشمول ۷۹ درصد خانوارهای تهرانی شده است.
همزمان، بالارفتن نرخ تورم در یک دههٔ اخیر عاملی است که توان مالی خانوارهای تهرانی برای خرید مسکن را به‌شدت پایین آورده است. این موضوع به‌خصوص برای اجاره‌نشین‌ها شرایط را سخت‌تر کرده و موجب گسترش فاصلهٔ طبقاتی شده است.
در حال حاضر در مناطق شمالی تهران ساخت‌وسازها به مجلل‌ترین حالت ممکن رسیده است و همزمان در بخش‌های مرکزی تهران بافت ساختمان‌ها به‌شدت فرسوده و در جنوب شهر، پایین‌ترین مدل ساخت‌وساز قابل مشاهده است.
فاصلهٔ طبقاتی که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به آن اشاره شده، در کلان‌شهری مثل تهران سال به سال رو به افزایش است. تقریباً همهٔ شهرداران تهران در دو دههٔ گذشته برای جبران هزینه‌های سنگین ادارهٔ شهر اقدام به فروش تراکم کرده‌اند که بیشترین رکورد در این زمینه، بنا به گفتهٔ بهروز شیخ‌رودی، معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران، متعلق به علیرضا زاکانی، شهردار کنونی تهران، است. شهردار فعلی تهران در مدت کمتر از دو سال رکورد قبلی ۱۴ درصد را به ۲۲.۳ درصد رسانده است.
مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در آخرین گزارش خود از اوضاع مسکن در ایران تلویحاً به تراکم‌فروشی اشاره کرده است. در این گزارش آمده است:
«هیچ توجیهی وجود ندارد که در پایتخت کشور، نهادی (قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران) وجود داشته باشد که بدون همسویی با اقدامات دولت، اقدام به اعطای مجوزهای جدید ساخت‌وساز کند که نه گروه‌های هدف آن جزو گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر به شمار می‌روند و نه استطاعت‌پذیری واحدهای مسکونی منتج از آن موضوعیت دارد. این قرارگاه تا اوایل سال جاری (۱۴۰۲) مجوزهای اولیه ساخت بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را صادر کرده و اگر این رقم را با “تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری در سال ۱۴۰۰ در کلیه مناطق شهری کشور” مقایسه کنیم، اهمیت آن در کل نظام مسکن کشور مشخص می‌شود.»
شوک قیمتی دیگر؟
سیاست‌های مسکن جمهوری اسلامی در چهار دههٔ گذشته، براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، باعث افزایش فقر ۳۰ درصدی مسکن در کل کشور و ۷۹ درصد فقر مسکن در تهران شده و به فاصلهٔ طبقاتی دامن زده است، با این حال کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این روند متوقف نشده و شوک قیمتی دیگری نیز در راه است.
از آخرین رکورد افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن کمتر از دو ماه گذشته است؛ معامله‌گران بازار مسکن می‌گویند حتی با وجود تثبیت نسبی قیمت ارز، باید منتظر شوک قیمتی جدیدی برای مسکن در شهریور ماه بود.
پیمان مولوی، کارشناس بازارهای مالی، به تجارت نیوز گفته است که رشد قیمت در بازار مسکن از تورم سال ۱۴۰۲ که چشم‌اندازی بالاتر از ۵۰ درصد دارد، در کل کشور پیشی خواهد گرفت.
موتور افزایش قیمت مسکن به‌خصوص با افزایش دوبارهٔ قیمت نهاده‌های ساختمانی که دولت خود عامل گرانی آن‌هاست، به‌زودی روشن خواهد شد؛ چه آن‌که دولت تصمیم دارد قیمت گاز صنایع و پتروشیمی‌ها را گران کند. این بدان معناست که قیمت محصولاتی مثل سیمان و فولاد و صنایع پایین‌دستی پتروشیمی در صنعت ساختمان افزایش خواهد یافت.
با گران شدن قیمت نهاده‌های ساختمانی، قیمت مسکن بار دیگر افزایش خواهد یافت، این در حالی است که تنها برنامهٔ دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن طرح‌هایی مثل قیمت‌گذاری پلاک به پلاک در شهرها اعلام شده است.
احسان برین، پژوهشگر اقتصادی، به اکو ایران گفته است که «سیاست‌های دستوری در قیمت مسکن نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت آن را بگیرد و این طرح‌ها تنها باعث رونق بازارهای غیررسمی خواهد شد».
راديو فردا: این گزارش را یک روزنامه‌نگار اقتصادی نوشته است که مایل به افشای نام خود نیست.
